Cap Rate

Es un término que se utiliza comúnmente en el sector inmobiliario en México, cuya definición clásica es una tasa de capitalización. La relación entre el valor de venta de un inmueble y el rendimiento de éste en un año, pesos entre pesos, dólares entre dólares. 

Algunos autores la definen como “aquella tasa que proporciona la seguridad sobre la tasa de referencia”, podríamos decir que es la tasa libre de riesgo o de referencia más el porcentaje que se considera seguro por tomar ese riesgo. 

Y es que cuando hablamos de cap rates es inevitable hablar de riesgos. La tasa libre de riesgo es aquella que podría recibir por una inversión sin riesgo, pero cuando hay un inquilino con una calidad crediticia, cuando existen riesgos de mercado, incertidumbre de una industria en específico,  el riesgo socioeconómico de una región que provoque cualquier incumplimiento,  el plazo de contrato versus desocupación,  todas son variables que impactan en la conformación de una prima por el riesgo adquirido, que se sumará a la tasa libre de riesgo o de referencia. Estamos hablando de porcentajes y en aritmética y finanzas sólo se puede sumar factores iguales, en este caso: porcentajes con porcentajes. Por eso el cap rate se compara con una tasa de referencia donde no interviene una serie de tiempo. 

Está claro que es indispensable para tener un análisis completo de una inversión inmobiliaria realizar un análisis de valor presente del valor del contrato entre otros, pero son cifras y porcentajes que se comparan con sus equivalentes, no con un cap rate o una tasa libre de riesgo. Por eso pensamos que al mercado una “inversión” inmobiliaria con cap rates por debajo de la tasa libre de riesgo o de referencia o igual a ella no le encuentra sentido, a menos que tenga alguna arista adicional, como un potencial de reconversión, o un valor de venta futuro al final del período que lo justifique, pero esos casos son los menos. ¿Por qué alguien invertiría por debajo de la tasa libre de riesgo?, al parecer no es razonable. 

Conocer el cap rate no lo determina todo para el análisis de compra de un inmueble, pero sin duda, es una referencia rápida para tomar la decisión de realizar un estudio más consistente y profundo o dar las gracias y dejarlo pasar. 

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